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      兩會前瞻 |專家看2023年房地產政策:購房門檻或將進一步寬松

      時間:2023-03-02 瀏覽量:0

             中國網財經3月1日訊(記者 譚夢桐)去年底召開的中央經濟工作會議涉房內容重點放在了防風險、保民生上,尤其是將房地產防范風險上升到新的高度。從今年地方兩會的會議內容來看,“支持住房改善”、“激活房地產市場”、“因城施策”是多地的高頻詞匯。

        一方面是防風險保民生,另一方面是激活房地產市場,全國兩會開幕在即,今年的房地產政策將會有哪些變與不變?2023年如何做好“三?!??如何解決房企的存量風險?當前房地產市場運行狀況有所改善,是否意味著目前樓市企穩?中國網財經就此采訪了多位業內專家。

      資料圖(視覺中國)

        供應端:“三?!比允钦吖ぷ髦攸c

        “今年的房地產市場政策仍然堅持‘房住不炒’的定位,促進房地產市場的平穩健康發展?!敝T葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示。

        如何促進房地產市場平穩健康發展?從供應端來看,王小嬙指出主要還是化解房地產企業的債務風險,改善企業的資產負債表,保交樓、保穩定、保民生,加強保障房的供應?!叭!比允墙衲暾吖ぷ鞯闹攸c。

        2023年如何做好“三?!??在王小嬙看來,一方面要把控保交樓專項借款落實到實處,對專項借款的去向要做嚴格監管,對各地的爛尾項目進行摸底并定期監測,看是否取得成效;另一方面,對當前的商品房預售制度進行改革,加強對預售資金的監管,保障項目建設資金的充足,從而避免新的爛尾項目風險產生。

        除了加大加快落實“保交樓”配套資金外,中指研究院市場研究總監陳文靜表示,還應從“金融機構仍需要加大對企業資金的支持力度,加快落實‘金融16條’相關舉措 ”、“擴大現房銷售試點范圍或完善預售相關政策”兩方面來做好“三?!?。

        陳文靜具體分析,今年1月,《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》指出將重點推進“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四個方面共21項工作任務,改善優質房企現金流。

        近日,為進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢,滿足不動產領域合理融資需求,證監會啟動不動產私募投資基金試點工作,同日中國證券投資基金業協會發布了《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》,明確不動產投資范圍、管理人試點要求等。隨著各項政策的細化落實,企業資金面有望逐漸改善,進而對“保交樓”形成支撐。

        “地方政府亦可通過定向回購的方式支持‘保交樓’,如回購商品房作為保租房等,推動項目快復工、早交付?!标愇撵o補充道。

        “三?!币_保能交樓,避免出現大面積爛尾工程造成民生問題,防止風險向金融領域擴散,守住不發生系統性風險的底線。而對于已經形成存量風險的房企,在2023年將如何解決?房企如何防范未來可能發生的房地產金融風險?

        王小嬙認為,房地產市場的金融風險來自于過去追求高負債、高杠桿、高周轉的商業模式,對于解決存量房企的風險,可建立幫扶機制。對于未來的房地產金融風險,健全風險防控機制。加強對房地產市場的監管,完善風險預警和監測機制,及時發現風險隱患,并采取措施加以處置。

        “多元化融資渠道。鼓勵房企通過多元化融資渠道籌措資金,降低對銀行貸款的依賴程度。此外,要加強對房企融資的審慎監管,防范金融風險。降低負債率。房企應可通過推進資產證券化等方式降低負債率,改善資產負債表?!?王小嬙表示。

        為了解決“三高”問題,2022年11月以來,政策密集打出了“三支箭”,從“保交樓”進入到“保企業”階段。在業內看來,當前房企融資環境有所改善,“三支箭”效果已初步顯現。

        “房地產‘長期看人口,中期看土地,短期看金融’,市場對金融政策的支持更為敏感?!睂τ诮衲辍叭Ъ睂Ψ康禺a市場的作用,王小嬙表示,將繼續產生利好,尤其是第一支箭銀企之間的戰略合作逐步落地,第三支箭的重組將有效改善房企的資產負債表,助力房地產市場回穩。

      資料圖(視覺中國)

        需求端:購房門檻或將進一步寬松

        國家統計局2月16日發布的數據顯示,1月份,中國70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個,比上月分別增加21個和6個。

        “大方向上,目前樓市有企穩趨勢?!币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進表示。

        陳文靜指出,近期部分熱點城市市場活躍度有所回升,市場回暖的原因主要包括:一是疫情防控措施優化,隨后又經過春節假期,積壓了部分需求,年后市場迎來需求集中釋放;二是樓市經過一年多的持續調整,熱點城市需求自發恢復意愿加強;三是多個核心城市此前優化調控政策,隨著預期好轉,市場活躍度出現回升。

        “短期看,部分城市或現3月小陽春,但市場回暖的持續更需要居民置業信心和收入預期的恢復,整體仍需依賴宏觀經濟基本面的修復情況?!?陳文靜坦言?!昂诵囊欢€城市市場情緒修復節奏較快,多數三四線城市仍面臨調整壓力?!?/span>

        陳文靜分析,2023全年來看,樂觀情形下,全國商品房銷售面積有望實現正增長,但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房銷售面積或與2022年基本持平;悲觀情形下,市場預期和信心修復不明顯,商品房銷售面積繼續回落,降幅或在3.6%左右。

        相較于去年政府工作報告的內容,陳文靜認為,今年政策方面的關鍵點或在于更加強調支持住房改善消費。

        貝殼研究院發布的統計數據顯示,2月中國103個重點城市首套房主流利率平均為4.04%,環比下降6個基點,這是過去4個月首套房貸利率水平基本平穩后的再次明顯下行,絕對水平再創2019年以來新低。23城首套房貸利率下降,首套利率低于房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

        除房貸利率外,近期多地密集出臺新的房地產調控政策。例如,烏魯木齊、滎陽、六安對購房者實施了稅費補貼;長沙、濟南、紹興等城市優化限購政策,支持多孩家庭購房,此外河南省等地還實施了“交房即交證”政策,加快購房流程。

        對于今年樓市的發展趨勢,王小嬙分析認為,今年整體維持寬松的局面,金融對房地產市場的支持力度持續,供需兩端齊發力,需求端主要從差別化信貸上出發,降利率,降首付比例等。

        “今年相較于去年的‘變’在于,今年的購房門檻進一步寬松,如限售、限購等均面臨新一輪的放松?!?王小嬙表示。

        此外,此前中央財辦明確,研究推動房地產業向新發展模式平穩過渡,擺脫多年來“高負債、高杠桿、高周轉”模式。對于新發展模式,嚴躍進提出五大新發展模式的改革路徑:消除“三高”;房地產稅和地方財稅、居民家庭的關系將有調整;現房銷售、精裝修交付、交房即交證等制度改革會提速;金融機構尤其是信托和私募需加快轉型,并投身存量資產業務;租賃市場發展將形成更多配套,以及REITs底層資產擴容等工作加速。

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